Difformità planimetriche e rogito notarile: cosa sapere prima di vendere o acquistareOct 9, 2026 · #geometravincenzocostaPerché la planimetria conta al momento del rogito

Una planimetria che non corrisponde allo stato reale dell'immobile può far saltare un rogito o, nei casi più gravi, renderlo nullo. Succede più spesso di quanto si pensi: una parete spostata anni fa, un ripostiglio trasformato in bagno, una veranda chiusa senza pratica.

Prima della stipula, notaio e tecnico devono verificare due cose distinte: la conformità catastale (planimetria depositata in Catasto) e la conformità urbanistico-edilizia (titoli rilasciati dal Comune). Sono controlli diversi, con regole e conseguenze diverse, e confonderli è l'errore più comune.

In questo articolo vediamo cosa prevede la legge, quali difformità contano davvero e come muoversi per arrivare al rogito senza sorprese.

La conformità catastale: art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985

Dal 1° luglio 2010 gli atti che trasferiscono, costituiscono o sciolgono diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, tre elementi. La regola è stata introdotta dal D.L. 78/2010, convertito dalla L. 122/2010.

1. L'identificazione catastale dell'immobile.
2. Il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto.
3. La dichiarazione degli intestatari che dati catastali e planimetrie sono conformi allo stato di fatto.

La dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Il notaio, inoltre, deve verificare che gli intestatari catastali coincidano con quelli risultanti dai registri immobiliari.

In pratica: se la planimetria non corrisponde allo stato reale in modo rilevante, il venditore non può rendere la dichiarazione in modo veritiero. Prima del rogito occorre quindi aggiornare la planimetria con una variazione catastale.

Quali difformità sono davvero rilevanti

Non ogni differenza tra planimetria e realtà obbliga ad aggiornare il Catasto: conta se la modifica incide sulla consistenza o sulla rendita catastale. È il criterio indicato dall'allora Agenzia del Territorio con la circolare n. 2 del 9 luglio 2010.

Situazione

Rilevanza catastale tipica

• Spostamento di un tramezzo senza cambiare numero e funzione dei vani - Di norma non rilevante
• Apertura o chiusura di porte interne - Di norma non rilevante
• Frazionamento di un vano in due (es. camera divisa in due stanze) - Rilevante: cambia il numero dei vani
• Ripostiglio trasformato in bagno o in camera - Rilevante: cambia la destinazione del vano
• Chiusura di balcone o loggia a veranda - Rilevante: aumenta la superficie
• Soppalco abitabile, sottotetto reso abitabile - Rilevante
• Fusione o frazionamento di unità immobiliari - Rilevante: serve nuova costituzione catastale
• Cambio di destinazione d'uso (es. ufficio in abitazione) - Rilevante: cambia categoria

La tabella è orientativa: ogni caso va valutato da un tecnico, perché anche una modifica minima può alterare il calcolo dei vani catastali. Nel dubbio, aggiornare la planimetria è quasi sempre la scelta più prudente e costa poco rispetto al rischio.

La conformità urbanistica: cosa ha chiarito la Cassazione

Una planimetria catastale aggiornata non "sana" un abuso edilizio: il Catasto ha finalità fiscali e non certifica la regolarità urbanistica. Per questo il controllo sui titoli edilizi resta separato.

L'art. 46 del D.P.R. 380/2001 (e, per gli immobili più datati, l'art. 40 della L. 47/1985) prevede la nullità degli atti di trasferimento che non indicano gli estremi del titolo abilitativo. Per gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva che ne attesti l'epoca di costruzione.

Con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito la portata di questa nullità. Si tratta di una nullità "testuale": l'atto è valido se vi è indicato un titolo edilizio realmente esistente e riferibile proprio a quell'immobile.

La conseguenza pratica è importante: una difformità rispetto al titolo, anche non lieve, non rende di per sé nullo il rogito. Restano però altri rischi concreti.

• L'acquirente compra un immobile con un abuso che dovrà sanare a proprie spese, o che potrebbe dover demolire.
• Il venditore può rispondere per vizi o per mancanza di qualità promesse, con possibile risoluzione o riduzione del prezzo.
• La banca può rifiutare il mutuo se la perizia rileva irregolarità.
• Una futura rivendita, o l'accesso a bonus edilizi, può diventare complicata.

Le novità del Decreto Salva Casa

Il D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024, ha reso più semplice regolarizzare molte piccole difformità interne. Le novità più utili in vista di un rogito sono tre.

Stato legittimo semplificato (art. 9-bis D.P.R. 380/2001). Lo stato legittimo può essere ricostruito anche sulla base del titolo che ha legittimato l'ultimo intervento sull'intero immobile o sulla singola unità, se l'amministrazione ne ha verificato i presupposti. Non serve più, in ogni caso, risalire a tutta la catena dei titoli.

Tolleranze costruttive ampliate (art. 34-bis). Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le difformità di altezza, distacchi, cubatura e superficie non costituiscono violazione entro percentuali crescenti al diminuire della superficie dell'unità.

Superficie utile dell'unità

Tolleranza

• Oltre 500 mq - 2%
• Da 300 a 500 mq - 3%
• Da 100 a 300 mq - 4%
• Da 60 a 100 mq - 5%
• Sotto i 60 mq - 6%

Rientrano nelle tolleranze anche alcune irregolarità esecutive minori, come il diverso posizionamento di aperture interne o piccole differenze di finitura, se non violano norme antisismiche o di sicurezza. Vanno comunque dichiarate da un tecnico abilitato.

Sanatoria delle parziali difformità (art. 36-bis). Per le difformità parziali e le variazioni essenziali basta la conformità urbanistica al momento della domanda e quella edilizia al momento della realizzazione. Prima serviva la cosiddetta "doppia conformità" piena, spesso impossibile da dimostrare.

Come regolarizzare prima del rogito

Il momento giusto per le verifiche è prima del compromesso, non la settimana del rogito. Una pratica in Comune può richiedere settimane, e scoprire un problema all'ultimo significa rinviare la stipula o rinegoziare il prezzo.

1. Raccogliere i documenti. Visura e planimetria catastale aggiornate, titoli edilizi (licenza, concessione, permesso, DIA, SCIA, CILA), eventuali condoni e l'agibilità.
2. Accesso agli atti in Comune. Il tecnico richiede le pratiche edilizie depositate per ricostruire lo stato legittimo.
3. Sopralluogo e rilievo. Si confronta lo stato reale con la planimetria catastale e con gli elaborati dell'ultimo titolo.
4. Valutare le difformità. Si distingue cosa rientra nelle tolleranze, cosa è sanabile e con quale procedura (CILA tardiva, SCIA o permesso in sanatoria).
5. Regolarizzare in Comune, poi in Catasto. Prima si sana l'aspetto edilizio, poi si aggiorna la planimetria con pratica DOCFA, così che le due situazioni coincidano.
6. Relazione per il notaio. Una relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale tutela venditore, acquirente e notaio, ed è sempre più richiesta anche dalle banche.

Un consiglio pratico: nel preliminare conviene indicare chi si fa carico delle eventuali regolarizzazioni e prevedere un termine per completarle prima del rogito.

In sintesi

Arrivare al rogito con planimetria e titoli in regola protegge entrambe le parti: il venditore evita contestazioni, l'acquirente compra ciò che vede. La conformità catastale è una condizione di validità dell'atto; quella urbanistica, dopo le Sezioni Unite del 2019, non incide sulla validità ma pesa sul valore e sulla commerciabilità dell'immobile.

Il Salva Casa ha reso sanabili molte piccole difformità che fino a poco tempo fa bloccavano le compravendite. Serve però una verifica tecnica caso per caso, e le norme regionali e comunali possono incidere sulle procedure.

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Questo articolo ha carattere informativo e riflette la normativa vigente alla data di pubblicazione. Non sostituisce una consulenza professionale sul caso specifico.